Diferentes tipos de taxas de juros recaem sobre as operações de financiamento e refinanciamento imobiliário, e conhecê-las é fundamental antes de aderir às modalidades. (foto reprodução)

Como os juros afetam o pagamento de parcelas

Da redação:

Existem algumas formas relativamente práticas de conseguir realizar o sonho da casa própria. Duas dessas formas são o financiamento e o refinanciamento imobiliário. Ambas são uma espécie de compra a longo prazo, na qual o banco empresta dinheiro para que o consumidor pague a dívida em até 30 anos.

 

Se você decidiu comprar um imóvel por meio do financiamento, é essencial que você entenda como os juros atuam na operação. A taxa de juros pode afetar diretamente a composição e o valor de todas as parcelas, definindo custos e sistema de amortização.

 

Financiamento e o refinanciamento imobiliário

Financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é uma modalidade de empréstimo para compra de imóveis. Basicamente, o consumidor solicita crédito ao banco para adquirir uma casa ou apartamento.

 

Nessa operação, o banco avalia as condições do imóvel a ser comprado, analisa a renda do solicitante e define as condições do empréstimo. Geralmente, os bancos cobram de 10% a 20% de entrada e financiam o restante do valor.

 

Depois da aprovação, se define o prazo de pagamento e o valor das parcelas, de acordo com a amortização e a taxa de juros aplicadas na operação. Mensalmente, o cliente deve pagar as prestações até que tenha saldado a dívida. O imóvel fica alienado, ou seja, vinculado ao banco até que o débito seja pago.

 

Refinanciamento imobiliário

Outra opção para realizar o sonho da casa própria é o refinanciamento imobiliário. Essa operação é bastante semelhante ao financiamento, a diferença é que o consumidor envolve um imóvel na operação.

 

Basta que o contratante tenha um imóvel regularizado e quitado em seu nome e que o ofereça ao banco como garantia do negócio. Assim, o imóvel também fica alienado à instituição, e caso, haja atraso no pagamento das parcelas, o banco pode tomá-lo e colocá-lo a leilão para saldar a dívida.

 

Como funciona os juros nessas operações?

Existem alguns tipos de juros que podem incidir em um financiamento. É importante ficar ligado em todos os tipos de taxas para não se surpreender após firmar o contrato com o banco, confira quais são abaixo:

 

  • Juros simples: são os juros definidos antecipadamente. Os juros simples refletem nos valores iniciais de um empréstimo e são fixos;
  • Juros compostos: também conhecido como “juros sobre juros”, os juros compostos também incidem sobre o financiamento. Dependendo da operação, é possível que haja incidência desse tipo de juros, o que pode aumentar o valor das parcelas;
  • Juros nominais: os juros nominais são referentes às correções monetárias e podem incidir no financiamento através da taxa referencial (TR). Eles são corrigidos anualmente, levando em conta a inflação,
  • Juros de mora: os juros de mora são uma espécie de multa. Eles entram como um valor adicional ao valor das parcelas atrasadas de um financiamento.

 

Como as prestações são calculadas e como os juros as afetam?

As prestações são definidas pelo sistema de amortização utilizado no financiamento. Aqui, citaremos dois dos principais sistemas mais populares no Brasil, veja abaixo:

Sistema PRICE

Esse sistema consiste em uma amortização crescente, com juros decrescentes e parcelas com valor fixo. Nas primeiras parcelas, a amortização de juros é menor e o saldo devedor é corrigido pela taxa referencial.

 

Isso pode aumentar o valor do débito, fazendo que o consumidor demore mais tempo para saldar a dívida. Isso acontece porque o valor abatido do saldo devedor nos primeiros anos é muito pequeno. Da metade para o fim do prazo, o pagamento fica mais oneroso.

Sistema SAC

Nesse sistema a amortização é constante, o que reflete em juros e prestações decrescentes. No SAC, a dívida é amortizada desde a primeira parcela com uma porcentagem fixa.

 

Nas parcelas, o valor de amortização permanece o mesmo e os juros caem ao longo do tempo. Por isso, o valor das parcelas diminui com o decorrer do pagamento, o que resulta em parcelas menores mês após mês. Isso faz com que o saldo devedor diminua constantemente, e o consumidor tenha mais controle sobre a dívida.

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